Dienstag, 2. Juli 2019

BGH: Kappungsgrenze bestimmt sich auch bei Minderung nach der vertraglichen Miete

Urteil vom 17.04.2019 - Az.: VIII ZR 33/18

Der Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. 2012 sollte die Miete um 84,60 Euro erhöht werden. Die Zustimmung versagte der Mieter, weshalb die Vermieterin auf eben diese klagte. Im Verfahren erkannte der Beklagte eine Erhöhung um 21,36 Euro an und machte widerklagend die Rückzahlung überzahlter Miete geltend, da die tatsächliche Wohnfläche um 12,46 Prozent geringer sei, als die im Mietvertrag genannte von 94,48 qm. Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 63,45 Euro und wies die Widerklage ab. Zuvor hatte ein Sachverständige unter Berücksichtigung des Balkons zu 25 Prozent eine tatsächliche Wohnfläche von 84,01 qm berechnet. Diesem folgte das Amtsgericht nicht, sondern berücksichtigte die Fläche des Balkons zur Hälfte, da dies nach Meinung des Amtsrichters örtlich so gehandhabt würde.

In der Berufungsinstanz wurde zu dem Umstand, dass die Balkonfläche örtlich zur Hälfte angesetzt wird, ein Gutachten eingeholt. Das Landgericht konnte sich danach nicht davon überzeugen, dass die örtliche Praxis bestand, ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche anzuwenden. Das Landgericht kam vielmehr zu dem Schluss, dass den örtlichen Mietmarktsteilnehmern die Wohnflächenverordnung entweder einfach nur nicht bekannt war oder sie nicht oder nicht richtig angewendet wurde. Darüber hinaus sei die 20-prozentige Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB aus der aufgrund der Flächenabweichung geminderten Miete zu berechnen. Daher verurteilte das Berufungsgericht den Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 28,36 Euro und gab der Widerklage in Höhe von 1.827,93 Euro statt.

Der BGH nahm diese Beurteilung nur teilweise an. Die Bundesrichtet erklärten, der Klägerin stünde ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 63,45 Euro zu. Die Kappungsgrenze sei nämlich nicht nach der tatsächlich geschuldeten Miete, sondern anhand der vertraglich vereinbarten Miete zu berechnen. Insbesondere bleibe es außer Betracht, dass die Mietminderung aufgrund der geringeren Wohnfläche erfolgt und damit auf einem unbehebbaren Mangel beruht. Der Mieter sei bereits weitestgehend geschützt, da die Wohnflächenabweichung bei der Berechnung der ortsüblichen vergleichsmiete bereits berücksichtigt würde.

Außerdem stellten die Bundesrichter fest, dass die Mieterhöhung im Vergleich zur Mietminderung zwei unterschiedliche Ziele verfolgen. Durch die Mieterhöhung würde die vertragliche Hauptleistungspflicht modifiziert, die Minderung wirke sich aber auf den Vertragsinhalt nicht aus. „Als Gewährleistungsrecht bewirkt sie – nur – zugunsten des Mieters eine (teilweise) Befreiung von der Entrichtung der (Brutto-)Miete, nicht jedoch eine Vertragsänderung.“

Der Widerklage habe das Landgericht aber richtigerweise stattgegeben. Der Balkon sei nach der Wohnflächenverordnung nur zu 25 Prozent der Wohnfläche zuzurechnen, sodass die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweicht. Zwar gebe es grundsätzlich die Möglichkeit einen „ortsüblichen Berechnungsmodus“ für die Wohnfläche anzuwenden. Allerdings müsste eine solche Vorgehensweise bei Mietern und Vermietern Zustimmung gefunden haben. Es müsste sich also eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerks gebildet haben. Hierfür reiche es aber nach Ansicht der Bundesrichter nicht aus, „dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt.