Montag, 2. März 2020

BGH: Zu den Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung

Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18

Der BGH hat sich in diesem Urteil zu den Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung geäußert. Die Klägerin hatte den Beklagten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Die nötigen Baumaßnahmen hätten zum Teil in der Wohnung in der Beklagten stattfinden sollen. In dem Ankündigungsschreiben war neben einer Beschreibung der Maßnahmen auch eine Schilderung der Verbesserungen des Wohnkomforts und der Energieersparnis zu finden. Die Beklagten verweigerten die erbetene Zustimmung, auf die die Vermieterin klagte. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, da eine unzumutbare Härte vorläge, weil die Baumaßnahmen erhebliche Beeinträchtigungen für die Beklagten mitbrächten und die Klägerin keinen Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt hätten.

In der Berufungsinstanz verfolgte die Klägerin ihren Duldungsanspruch gegen Zurverfügungstellung eines Badezimmers einer Leerwohnung und äußerst hilfsweise gegen Zahlung eines Hotelkostenvorschusses weiter. Das Landgericht wies die Klage ebenfalls ab. Der Duldungsanspruch bestehe demnach nicht, da das Ankündigungsschreiben bezüglich der Dachsanierung nicht den Voraussetzungen des § 555c BGB genüge und daher die Ankündigung insgesamt unwirksam sei. Der Energiespareffekt sei zu pauschal und somit nicht nachvollziehbar. Die Mieter könnten nicht feststellen, ob überhaupt eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Da es sich um eine einheitliche Maßnahme handele, sei es für die Beklagten nicht erkennbar gewesen, dass die Klägerin die Duldung der übrigen Maßnahmen begehre, wenn sich einzelne Maßnahmen als nicht durchsetzbar erweisen würden.

Der BGH folgte dieser Ansicht nicht. An die Modernisierungsankündigung dürften keine höheren Anforderungen als an ein Modernisierungsmieterhöhungsverlangen gestellt werden. Die Interessenslage sei vergleichbar, weil der Mieter „auch bei einer Ankündigung […] in seine Überlegungen über die Geltendmachung von Gegenrechten regelmäßig einbeziehen wird, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB darstellt und in welchem Verhältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stehen.“ Diese Anforderungen werde die Ankündigung der Klägerin gerecht, da sich aus ihr ergibt welche Arbeiten durchgeführt werden sollen und welches Energiesparpotential erreicht werden soll, da aus den Unterlagen hervorgeht, dass es sich um ein bislang nicht gedämmtes Gebäude handelt, bei dem durch die geplanten Baumaßnahmen eine vollständige Isolierung der Haushülle entstehen soll. „Es ist daher unschädlich, dass die nähere Schilderung der zur Dachgeschossdämmung geplanten Maßnahmen auf der dritten Seite der Ankündigung nicht noch zusätzliche konkrete Angaben zu den allein durch die Wärmedämmmaßnahmen am Dach zu erwartende Energieeinsparung enthält.“

Darüber hinaus sei das Landgericht auch fehlerhaft davon ausgegangen, dass die Ankündigung aufgrund eines Fehlers bei einer Teilmaßnahme insgesamt unwirksam werde. Aus der Vorgabe des Zeitplans und der Gesamtdauer der Maßnahmen durch die Klägerin dürfe nicht geschlossen werden, dass die sie bei „Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht durchführen wolle. Ohnehin wird sich ein voraussichtlicher Zeitplan häufig nicht einhalten lassen, etwa wenn es wegen der Weigerung von Mietern oder aus technischen Gründen zu Verzögerungen kommt.“